北京一中院:租客擅将车位转租,房屋租赁合同能否解除?法院判决:不能!

承租人擅自将车位出租给他人,业主是否可以请求解除整个租赁合同?业主文某将房屋及车位整体出租,租客杨未经业主同意将车位转租。业主文某起诉承租人杨解除租赁合同并支付违约金,理由是租赁合同明确规定该房屋不得转租给他人,车位也应适用本条款。一审法院裁定驳回温的诉讼请求。一审判决后,文某不服,向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院最终驳回上诉,维持原判。

承租人在房屋租赁过程中擅自转租停车位的

文某是某小区403号房的业主,车位的注册业主。2019年5月25日,文某与杨签订《北京市房屋租赁合同》,约定杨将该房屋及其附属车位租赁五年,月租金5800元,按年支付租金。出于对该房屋的热爱,文某在合同中特别增加了“不得擅自转租”的约定——“除非双方另有约定,乙方(杨)在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人前,必须征得甲方(文某)的书面同意,并对转租人的行为向甲方(文某)承担责任。”房子租给杨一个月后,文有一次回家发现他的车位被杨转租给小区其他业主,转租车位的租金每月480元左右。

停车位可以算作房子的一部分吗?双方各持己见

文某对杨擅自转租车位一事非常愤怒。她认为,杨的不诚实行为影响了互信的基础,威胁了房屋的安全。因此,她起诉一审法院,以杨未经同意将车位转租给他人为由,要求杨与杨解除租赁合同,并要求杨按两个月租金标准支付违约金。杨认为,双方签订的租赁合同中关于不转租的约定是针对房屋,而不是车位。转租车位没有明确的禁止协议,所以他转租车位不存在违约。

一审判决结果

一审法院认为,本案争议的焦点是文某能否根据租赁合同行使解除合同的权利,核心问题是车位是否是房屋不可分割的一部分。首先,车位和房屋分别登记为不动产物权,车位和房屋在物权上相互独立。其次,车位和房屋在物理空间上是相互隔离的,很难从字面意义和生活常识上理解车位是房屋不可分割的一部分。再次,文某称曾与杨签订补充协议约定车位使用,但未提供相应证据。基于上述分析及温起诉前继续履行合同的行为,本院认为,温就杨违约、解除租赁合同、支付违约金、腾空房屋等提出的诉讼请求没有事实和法律依据,不予支持。一审法院裁定驳回温的诉讼请求。

二审终审判决

温某不服一审判决,向北京市第一中级人民法院提起上诉,主张车位属于房屋的一部分,属于租赁合同的标的物,转租车位使其对房屋的安全感到不安,双方应解除租赁合同,杨应支付违约金。

北京市第一中级人民法院经审理认为,文某以车位被杨转租为由解除合同不成立。原因是,一方面,按照通常的理解,在房屋租赁合同关系中,房屋在租金中所占的比例远远大于车位所占的比例。车位不是房屋租赁合同的核心标的物;另一方面,当房屋和车位作为统一标的物出租时,双方并未就车位的使用和转租作出具体约定,因此谁使用车位都不会对文某的利益造成实质性损害。因此,文以车位转租为由要求解除租赁合同的依据不足。温的上诉理由不予受理。最终,北京市第一中级人民法院驳回上诉,维持原判。

房屋和车位是两个法律概念,在物权上可以独立存在。在商品市场领域,车位和房屋可以单独进行房地产产权登记,也可以单独出租并签订租赁合同。在实践中,会出现业主为了方便房屋出租和提高租金而将车位和房屋出租的情况。情况就是这样。

房屋和车位作为统一标的物出租的,租赁和使用车位的费用必须包含在合同租金中。作为核心题材,房屋在整个租金中的比重远远大于车位。在没有具体约定车位租赁和使用的情况下,承租人无论是自己使用车位还是将车位转租给他人,都不会对房主的利益造成实质性损害,也不会损害房屋或车位的使用。因此,房主只需因承租人擅自转租车位而解除整个房屋租赁合同,无法获得法律支持。原因是根本违约制度限制了合同解除权。

在此,我们提醒房主,在同时出租房屋和车位时,应当与承租人另行签订车位租赁和使用合同,或者在房屋租赁合同中明确车位使用和转租的约定,最大限度地保护自己的权利。还要提醒租客,诚实信用是从事民事行为的基本原则,不得擅自将租用的车位或房屋转租。转租行为损害房主利益时,承租人也应承担违约或赔偿责任。

(文中图片来自网络)

北京市第一中级人民法院供稿

作者:张静·穆方林

编辑:石

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